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Mängel und Sanierungsschwerpunkte bei Altbauten

Altbauten sind wunderschöne Gebäude mit viel Geschichte dahinter. Die Gestaltung ist sehr unterschiedlich, irgendwie mit Liebe gemacht. da ist es nicht verwunderlich das sich viele Menschen für Sie begeistern.

Bei dieser Schönheit darf man dennoch nicht vergessen, dass sie nicht den Standard aufweisen wie die Bauten von heute. Altbauten weisen Mängel auf und hierbei hat jede Baualtersstufe so ihre Eigenheiten. Eine Restaurierung und Sanierung ist deshalb unumgänglich.


Nachstehend habe ich in kurzen Stichpunkten typischen Mängel die jeweilige Bauualtersstufe sowie die dazugehörigen Sanierungsschwerpunkte zusammengefasst. In diesem Zusammenhang kann ich Ihnen auch 2 Sendungen wärmstens empfehlen. Zum Einen "die Bauretter" und zum Anderen "Zu Hause im Glück" auf RTL II. Diese beiden Sendungen sind sehr hilf- und lehrreich.
 

Bevor wir zu der Zusammenfassung kommen, möchte ich noch kurz einen Bereich ansprechen, der mit zu den häufigsten Mängeln bei Altbauten und denkmalgeschützten Gebäuden zählt: Das vorhanden sein von Schadstoffen. 

Reinhard Hoffmann hat darüber ein Buch geschrieben, welches ich für sehr wichtig und nennenswert erachte. 

 

 

 

 

Er beschreibt in seinem Buch, wie man Schadstoffe erkennt, in welchen Bauteilen sie vorkommen können und wie man diese kostengünstig beseitigt. 

 

Und nun kommen wir zu den typischen Mängeln sowie Sanierungsschwerpunkten der Baualtersstufen.

 
Fachwerkhäuser

Für alle die ein Fachwerkhaus restaurieren und sanieren möchten, ist dieses Buch quasi eine Pflichtlektüre. In diesem Buch ist alles zusammengefasst was es darüber zu wissen gibt inkl. Bilder und Zeichnungen. Es ist auf eine verständliche Art und Weise geschrieben und von einem Profi.

 
Typische Mängel von Fachwerkhäusern:
 

- Schädlingsbefall an tragenden Holzteilen 

- nicht ausreichende Wärmedämmung

- nicht ausreichende Schalldämmung

- durch unverkleidete Fassaden regenundicht

- zu leine Raumzuschnitte

- niedrige Geschosshöhe

- Fensterflächen sind kleiner

- veraltete, rostige, schadhafte Installationen

- nicht gerade Decken

- schiefe Wände

 
Gründerzeithäuser/Jahrhundertwende
 
Für Gründerzeithäuser sind folgende Mängel typisch:
 
- fehlende Vertikalabdichtung

-  fehlende Horizontalabdichtung in den Keller- und Erdgeschosswänden

-  unzureichende Wärmedämmung

-  Putzschäden

-  beschädigter Stuck und Fassadenapplikationen

-  schlechte Abdeckung von Wandvorsprüngen

-  Witterungsschäden u. Fäule an den Fenstern und Holztreppen

-  Einfachverglasung

-  defekte Abdichtung der Fensterbank

-  defekte Dachrinnen und Fallrohre

-  Schädlingsbefall an tragenden Holzteilen

-  durchgebogene Holzbalkendecken

-  Schäden an Stahlträgern durch Korrosion

-  fehlender Schallschutz

-  feuchter Kellerboden

-  fehlender Brandschutz im Bereich der Treppen

-  technisch schlechte Sanitärinstallation

-  Leitungen verstopft

-  kein Bad und WC

-  Zentralheizung nicht vorhanden

-  nicht professionell eingebrachte Heizöfen

-  notwendiger Schutzleiter nicht vorhanden

-  kein Absicherung 

-  Hausanschlüsse zu gering 


Sanierungsschwerpunkte dieser Objekte:

- die Erneuerung der Technik des Hauses, 
- die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Kellers (Korrosionsgefahr der 
  Deckenträger) und Sockels
- die Sanierung der Decken, da sie von Schädlingen befallen sein können
- die Sanierung der Fassade
- die Beseitigung und Erneuerung der beschädigten Dacheindeckung, 
- Verbesserung von Wärme- und Schallschutz unter Verwendung der historischen
   Fassade. Zu dem lassen sich alle bereits erwähnten Bereiche  gemäß der   
   Energieeinsparverordnung dämmen.
- die Veränderung der Wohnungsgrundrisse hängt von der Lage des Treppenhauses ab

Modernisierungsschwerpunkte dieser Objekte:


- Abdichtung der Kellerwände von aussen sowie der Kellerböden

- Schallschutzverbesserung im Innenbereich
- Veränderung der Wohnungsgrundrisse
- Teilerneuerung des Dachstuhls
- Reparatur von Innenbauteilen
- die im Sanierungsschwerpunkt erwähnten Punkte sind ebenfalls zu berücksichtigen

Häuser der 20er und 30er Jahre
 
20er und 30er Jahre Bauten weisen nachstehende Mängel auf:

 

- fehlende Abdichtung

- Risse an Balkonen oder  Loggien

- unzureichender Schall- und Wärmeschutz 

- geringe Wandstärken der Wohnungstrennwänden 

- die Treppenhauswände weisen einen mangelnden Wärmeschutz auf

- geringer Verbund der Innenwänden

- Putzschäden im Sockelbereich

- geringer Wärmeschutz der Außenwände

- kein Feuchteschutz

- Schäden an den Fenstern und Türen durch Fäule

- beschädigte Rollläden

- Fenster und Türen sind ungenügend Schall- und Wärme gedämmt

- Schädlingsbefall an tragenden Holzteilen

- undicht und beschädigte Dachrinnen und Fallrohre

- Wärmedämmung ist mangelhaft

- durchgebogene Holzbalken

- Schwammbefall der Deckenbalken 

- beschädigte Stahlträger durch Korrosion

- hochkommende Bodenbeläge

- beschädigte Lagerhölzer durch Fäule

- Innentüren sind undicht und verzogen

- hochkommende und defekte Treppenbeläge

- beschädigte Holztreppen durch Schwammbefall

- ungenügender Brand- u. Trittschallschutz

- schlechter Zustand der Installationen

- zu wenig  Hausanschlüsse

- sehr kleine Wohnungsgrundrisse

- keine Zentralheizung

- Einzelheizungen wurden nicht professionell installiert

- kein Schutzleiter

- mangelnde Absicherung

- zu geringe Hausanschlüsse


Sanierungsschwerpunkte dieser Häuser:

- Verbesserung von Wärme- und Schallschutz

- die Sanierung der Fassade 
- die Neueindeckung des Daches
- die Beseitigung der Schäden durch Feuchtigkeit
- Verbesserung der Haustechnik.
- Reparatur und Verbesserung der Dichtigkeit der Fenster
- Stahlträger auf Korrosion überprüfen und ggf. austauschen


Modernisierungsschwerpunkte dieser Häuser:


- Abdichtung der Kelleraußenwänden 

- Abdichtung der Außenwänden 
- Vergrößerung des Bades
- Stärkung des Schallschutzes der Innenwände
- Stärkung des Schallschutzes der Decken
- Erneuerung der Wärmedämmung des Daches
- Erneuerung der Dacheindeckung
- Reparatur des Dachstuhls
- Einsatz neuer Fenster mit Isolierverglasung
- Verbesserung der Haustechnik

50er Jahre Bauten
 
Die Gebäude der 50er haben diese Mängel:

 

- mangelnder Schall- und Wärmeschutz

- Wärmebrücken

- auskragende Balkonplatten

- mangelnder Schallschutz der Trennwände

- beschädigter Putz

- Putzschäden im Sockelbereich

- beschädigter Putz im Mauerwerk

- undichte Fensterrahmen 

- unzureichender Schall- und Wärmeschutz 

- Dächer sind undicht sowie defekte Dachrinnen und    Fallrohre

- nasse Kaminköpfe

- unzureichender Wärmeschutz

- mangelnder Tritt- und Luftschall- sowie Wärmeschutz

- beschädigte und austretende Bodenbeläge

- Schäden an Metallleitungendurch Korrosion

- Anstrichschäden

- beschädigte Platten- und Kunststeinbeläge 

- mangelnde Trittschallschutz

- unzureichender Brandschutz

- Schäden an den Wasserleitungen durch Korrosion

- Abflussleitungen sind verstopft

- fehlende Zentralheizung

- defekte Gussasphaltbeläge 

- Elektroinstallation ohne Schutzleiter

- ungenügende Absicherungen


Sanierungsschwerpunkte dieser Bauten sind:

- Verbesserung von Wärme- und Schallschutz

- die Sanierung der Fassade 
- die Neueindeckung des Daches
- die Beseitigung der Schäden durch Feuchtigkeit
- Verbesserung der Haustechnik.
- Austausch der vorhandenen Balkone durch neue inklusive neuer Tragkonstruktion
- Erneuerung der Fenster


 Modernisierungsschwerpunkte dieser Bauten sind: 


- Verbesserung der Wärmedämmung der Außenwände, des Daches sowie der Fenster

- Erneuerung des Schallschutzes der Decken
- Reparatur des vorhandenen Estrichbodens
- Austausch der Heizungsanlage
- Austausch beschädigter Leitungen im Sanitärbereich

Baualtersstufe 60er Jahre 

Sanierungsschwerpunkte der Baualtersstufe sind:

- Erneuerung  des Wärmeschutzes der Innen- und Außenwände

- die Sanierung der Fassaden 
- Austausch der Eindeckung des Daches
- Verbesserung der Haustechnik
- bituminierter Kork als Wärmedämmung des Flachdaches ist als Sondermüll zu behandeln

Plattenbauten der 70er Jahre

Sanierungsschwerpunkte bei Plattenbauten sind: 

- Veränderung der äußeren Gestaltung

- Erneuerung des Wärmeschutzes
- Austausch der Eindeckung des Daches
- Erhöhung des Brandschutz sowie die 
- Austausch der Haustechnik und der Fahrstühle
- Integrierung von Fluchtwegen
- Einbau von Druckerhöhungsanlagen im Keller bei Hochhäusern (jede 6 Etage eine
  getrennte Einspeisung)
- die Sanierung der Fassade 

Häuser der 80er Jahre

Sanierungsschwerpunkte bei diesen Häusern liegen in: 

- Erneuerung des Wärme- und Schallschutzes

- Verbesserung der Warmwasserbereitung 
- asbesthaltige Materialen müssen fachgerecht rückgebaut werden